仲介の流れについて
このページでは、不動産売却の「仲介」について、詳しくご説明してまいります。
『不動産売却の流れ』とあわせてご覧いただけますと幸いです。
1.売却のご相談
「今のお住まいを買い替えたい。」「相続が発生した。」「毎月の返済が大変。」「資産を現金化したい。」など、売却の理由はさまざまです。
そんなときは、まずはお気軽にご相談をお願ください。
たくみ総合企画では、ご相談をいただいたからといって、とつぜんご自宅に押し掛けたり、しつこい電話やメールなどは一切いたしませんので、ご安心ください。
これは、売主様、買主様に対しても弊社の共通したスタンスです。
もし、不動産購入時の書類があれば、ご相談をいただく際にお手元にご用意いただけると大変助かりますが、なくても問題はありません。
その場合は、ご所有不動産の所在地・おおよその築年数・大きさなど、お分かりの範囲でお聞かせください。
2.無料物件調査・査定
ご所有の不動産の概要、お客様のご要望などをお聞きした後に、物件調査・査定をさせていただきます。
たくみ総合企画の査定方法は、『簡易（机上）査定』『現地確認査定』『物件訪問査定』の3通りございます。
お客様のご希望やご事情によって、お好きな査定方法をお選びください。
もちろん、全て無料で行いますので、売主様に費用をご負担いただくことはございません。
それぞれの査定がどのようなものか、別のページでご案内していますのでご覧ください。
遠方にお住まいの売主様、お仕事などでお忙しい売主様には、査定報告書と売却の提案書をお送りいたします。
お時間がございます時に、じっくりとご覧いただき、今後のご参考にしていただければ幸いです。
3.不動産会社の選定
ご売却のご相談・査定は無料ですので、2～3社の不動産会社さんに声をかけられるのが良いと思います。
他の不動産会社の意見も聞いてみるのも非常に大切です。
病気になった時に『セカンドオピニオン（第2の意見）』『サードオピニオン（第3の意見）』というのもありますよね。
もちろん、弊社を信頼していただいて、「全部任せるわ」と言っていただけるのであれば、それはそれでとても嬉しいです。
さて、一口に不動産会社と言っても、規模や事業内容は会社によって異なります。
『不動産屋ならやってることは同じでしょ』と思われるかもしれませんが、けっこう違うのです。
売買を得意としている不動産屋さんもあれば、賃貸を得意としている不動産屋さんもありますので、ご売却の依頼をされるのであれば、まずは、その地域で売買を得意としている不動産会社をお選びいただいた方が良いと思います。
そこで重要なポイントが２つあります。
一番高く査定をしてくれる不動産会社＝一番高く売ってくれる不動産会社ではありません。
また、不動産会社の査定金額＝実際の売出価格でもありません。
不動産会社が提示する査定金額は、あくまでも、売出価格のご提案にすぎません。
実際に、販売価格を決定するのは、売主様です。
これを勘違いされて、ご売却を失敗される方が多いので、くれぐれもご注意くださいね。
たとえば、3社の不動産会社に査定をお願いしたとしましょう。
おそらく、3社それぞれに違った査定金額を提示してくると思います。
査定金額が高い不動産会社もあれば、安い不動産会社もあるでしょう。
なぜ査定金額に差ができるのか、その理由はさまざまです。
担当営業マンが楽観的な性格か、堅実な性格かにもよりますし、単に取手市や守谷市の不動産相場に精通していない不動産会社さんの場合も、少なからずあります。
また、競合し他社に負けないように、売主様にわざと、さも自信満々で「これ位で売れますよ！！」と相場よりも高い金額を提示して、ご売却のご依頼をいただこうとするヒドイ不動産業者もいます。
思っていたよりも意外と査定金額が高かった、安かったなどの感想はあると思いますが、提示された査定金額に一喜一憂するのではなく、その営業マンの話をじっくりと聞いてみてください。
そして、不安に思っていること、心配なこと、分からないことなどが少しでもあれば、全部聞いてみてください。
提示された査定金額に、しっかりとした根拠はありましたか？
説明は分かりやすかったですか？
不安だったこと、心配だったこと、分からなかったことは解消されましたか？
不動産売却は、どこの不動産会社にお願いしても同じではありません。
お客様のご希望にそったご提案ができる不動産会社を選んでください。
4.売却価格の決定と媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社を決めたら、その不動産会社と《媒介契約（ばいかいけいやく）》を結びます。
この媒介契約を締結して初めて、売主様は、その不動産会社に売却を依頼したことになり、依頼を受けた不動産会社は、売却活動を通して、積極的に購入希望者を探していきます。
つまり、不動産会社は、勝手に売却活動を行うことはできず、売主様よりきちんとご売却のご依頼をいただいた上で、売却活動を開始していくことになります。
また、媒介契約書に、売却価格を記入する個所がありますので、不動産会社の査定金額を参考に、いくらで売却活動をスタートしていくか、依頼する不動産会社と一緒に考えて、決めていきましょう。
媒介契約には、『一般媒介契約』『専任媒介契約』『専属専任媒介契約』の3種類があります。
空家の物件は、売主様からご承諾をいただければ、弊社にて物件の鍵をお預かりする場合もございます。
媒介契約について、詳しくは別のページでご案内していますのでご覧ください。
5.売却活動をしっかり
不動産会社が、売主様に代わって物件の販売活動を行ってまいります。
具体的には、自社登録顧客へのDM、自社ホームページの掲載、アットホーム（at-home）などのポータルサイトへの登録、近隣にお住まいの方への営業、現地看板の設置、レインズ（指定流通機構）登録 …などです。
もちろん、売主様のご希望をお聞きした上で、売却活動を行ってまいりますので、「ご近所さんに知られたくないんだけど…」という場合は、広告活動は控えさせていただきますし、ホームページも、会員様限定のページ（※）に掲載するなどの対応をさせていただきますので、ご安心くださいね。
売却活動を行いながら、購入希望者様からのお問い合わせを待ちます。
物件のお問い合わせをいただき、室内を見てみたいというご希望をいただきましたら、ご内覧の日程調整をさせていただきます。
※内覧していただく際のポイントは
- 案内時は、家中の照明を、全てつけましょう！
室内を明るく見せるための、最も効果的で最も簡単な方法です。
- 玄関の靴は、下駄箱にしまって、玄関を広く見せましょう。
- 無理のない範囲で整理整頓をしていただくと、印象が良いです。
反響がない場合・・・fa-tint
販売活動を開始して数か月が経っても反響がない場合、売り出し価格の見直しが必要になってまいります。
少しお話が戻ってしまいますが、3.不動産会社の選定で述べましたとおり、「一番高く査定してくれる不動産会社＝一番高く売ってくれる不動産会社ではありません。」とご説明いたしました。
それが一番ハッキリ分かるのが、実はこの段階なのです。
不動産には、市場価格というものがあります。
市場価格からかけ離れた高い金額で売りに出した場合、買い手さんが現れる可能性は少ないでしょう。
反響がない。案内がない。すると、不動産会社は、価格の改定を勧めてくると思います。
時間ばかりが経過してしまうどころか、結局のところ、価格をさげざるを得ない…という状況に陥ってしまうのです。
不動産情報も、生鮮食品と同じで、鮮度が命です。
くれぐれも後悔のないように、売出価格は慎重に決定しましょうね。
7.購入申込
ご案内後、物件を気に入っていただいたお客様より、不動産の購入申込を頂戴いたします。
その際に、売買条件の交渉・打ち合わせをいたします。
※売買条件の交渉とは？
具体的には、購入希望価格、契約時に支払う手付金の額、契約希望日、引渡希望日などです。その他、物件によっては下記のような交渉を行います。
- 解体更地渡し
- 敷地及び建物内の残存物含め、現状渡しの承諾
- 契約不適合責任●ヶ月（●年間）
- 道路管理者および隣接地所有者の承認が得られた確定測量図の交付
- 境界の明示
- ■■部分の▲▲を直して欲しい。
8.売買契約
売買条件の交渉が成立したら、売主様・買主様の間で、不動産売買契約を締結します。
弊社にご来店いただき、不動産売買契約書にご署名・ご捺印をいただきます。
その際、買主様より手付金（売買金額の約５％から１０％程）をお受け取りいただきます。
売買契約の所要時間は、約１時間半から３時間程度です。
通常、売買契約の締結からお引き渡しまで、２ヶ月から３ヶ月ほどの期間がございます。
７.の《購入申込》で交渉し、売買契約の条件として決定した事項（解体や測量、修繕など）をこのタイミングで行います。
買主様が住宅ローンをご利用になられる場合は、この間にローンの本申込みをされます。
- 残代金（売買代金－手付金）の授受、
- 所有権の移転登記（物件の所有者を、売主様から買主様に変更する登記手続き）
を行います。
買主様が住宅ローンをご利用になられる場合は、その銀行さんでお引き渡しの手続きを行います。
固定資産税や、管理費・修繕積立金（マンションの場合）は、日割精算し、現金でお渡しします。
お引き渡しの所要時間は、約３０分から１時間３０分程度です。
以上が不動産売却の流れとなります。
