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セットバックあり
購入しようと思った土地の前面道路が狭い幅員が４ｍもない。
こういう時に、不動産会社はその道路がどういう道路かを調査をします。
まず、建築基準法上の道路か。建築基準法上の道路でないと建物は建てられません。
この「幅員４ｍの道路に間口２ｍ接道している。」これが、最低のラインです。
間口２ｍは消防車などが出入りできる幅員とのこと。2ｍなければ問題外ですが、今回は幅員が4ｍに満たないセットバックありのはなしです。
その道路が、幅員４ｍ未満の道路の場合ほとんどは法42条2項道路に該当していると思いますが、調査の段階で建築基準法上の道路となっていない場合が問題です。その道路にたどり着くまでの道路の幅員が狭いなどの理由があって、建築基準法上の道路ではなく法43条但し書き道路となっている場合があります。
この法43条但し書き道路の場合は、建築確認の際に別途特別な許可が必要です。許可が下りるかは予め市の建築指導課などで確認が必要です。
建築基準法上の道路でないと家は建てられません
調査の段階で、いずれでもない場合その道路は単なる通路ですので、建物は建築ができません。
売主の方には悲しいことですが、買主は購入前にそれが判明して良かったということですね。
購入してしまって、契約書が売主の契約不適合責任免責となっていたら、その土地は建物が建てられず、菜園とか資材置き場にするしかありません。
調査せず買ってしまうと大変なことになりますので、不動産会社を通さないで売買契約をするリスクがこういうところにあるという事なのかもしれません。
セットバックとはなんでしょうか
本題の法42条2項道路の話をします。幅員４ｍがない、セットバックありと不動産の広告に書いてある物件があります。
セットバックとはなんでしょうか。有効な敷地が減りますよという事です。
例えば、前面道路が2.7ｍの道路の場合には幅員が1.3ｍ足りないわけです。
市が決めた道路の中心から2ｍまで後退（セットバック）する。計算すると簡単ですが、自分の敷地0.65㎝まで後退したところを道路として提供します。これが、セットバックです。
でも、これでは2.7ｍに0.65ｍを合わせた3.35ｍの道路となっただけで4ｍの幅員となりません。
反対側の敷地も同様に後退しないと4ｍとはなりませんが、いずれそちらの敷地にも建築される場合はセットバックの適用があるということです。いつになるかは、わかりませんが。
また、反対側が水路でそちらはセットバックできないという場合はどうでしょうか。
その場合には、こちらの敷地を1.3ｍ後退する必要があります。有効敷地面積がかなり減りますので物件をお探しの場合には要注意です。
重要なことがもう一つ、建ぺい率と容積率
重要なことがもう一つ、建ぺい率と容積率。敷地に対しての割合で決められた比率以下になるようにしないと建物が建ちません。
この、セットバックした後の有効敷地面積が敷地の面積となりますので、くれぐれも土地の購入後に予定していた建物が建てられないと騒がないようご注意ください。
売買は、有効敷地面積で行われるのがほとんどです。公簿売買などの場合は、そのまま契約する場合がありますので、有効敷地面積を意識して土地をお探しいただくことが重要ですね。
セットバックした部分には道路ですから物を置いたりしてはいけません
このセットバックした部分には道路ですから物を置いたりしてはいけません。
また、このままでは、セットバック部分の道路の管理は所有者がしないといけません。
道路が傷んだりした場合に所有者の責任で修復しなければならないということです。道路が傷んで、そこを歩いていた方が躓いてけがをしたなんて時に損害賠償を求められるなんて言うこともこの世の中ですからあるかもしれません。
これでは所有者にとって負担リスクが多いですね。舗装や管理は市にして欲しいということを考えるのではないでしょうか。
ということで市に「寄付」をするということも可能となっている自治体が多いようです。