土地の買い方にもいくつか手順があります
新築住宅に住みたいとお考えの方からの問い合わせがかなり増えています。
ひところの中古住宅購入のお問合せよりも実はかなりのウエイトで土地の問い合わせが圧倒的です。
新築住宅に人気が集まっている傾向ですが、ハウスメーカーから伺ってもほとんどの方は土地を持っていないとのことです。
土地を購入して新築住宅を建てるそれがご希望ですがいざ土地を探すとなるとその土地にいろんな条件がついていたり希望する条件の土地がなかなか見つからないという方が多くいます。
ハウスメーカーが土地を持っているケースは余程の開発現場などでない限り所有はありません。
週末近くなると土地を求めてハウスメーカーの方やお客様から電話や来訪があります。
いろいろ条件を伺ってご希望になるべく近いものを探して提案するわけです。
さて、いざ希望の土地が見つかってその土地を購入となった場合の手順をご存知ですか。
預金をお持ちで現金で購入しますという方は問題はほとんどの要件はクリアできます。
現金で購入の方は、市街化区域の土地なら一括で土地を購入すれば良いので、ハウスメーカーにその土地に合う建物プランを依頼して決まったら建築請負契約をして完成を迎えてお済みになるという単純な手順です。
また、市街化区域内で土地の地目が農地（畑・田）の購入の場合も、土地の引渡しまでに農地法の5条の届けが必要なぐらいで上記と変わりません。
あなたは住宅ローンを利用できる人
市街化区域の土地という前提で実は銀行融資を受けて購入という場合を例にとってみましょう。
大きな条件は「あなたは住宅ローンを利用できる人」
住宅ローン、住宅.....そう住宅です。土地のローンではないという事です。
土地を購入する時、土地だけを購入する時の銀行融資ではないという事です。
銀行は土地と住宅の両方同時に購入する時に住宅ローンを利用できるのが前提と言っています。
土地の所有者とは、土地だけの売買契約をするわけですが、支払いはそんなに待ってくれませんよね
土地を契約して2ケ月以内が期限ですかね。
でも、銀行は融資申請には建築確認、開発許可、農地であれば農地法の許可書(市街化区域であれば受理通知書)も必要というしどんどん引渡し日が遅くなりますね。
どうしたら良いのでしょう。
一般的には、こういう事前の土地購入は住宅ローンではない「つなぎ融資」を受けて支払います。
金利はその分割高になりますが、建物の融資を受けるときにその分を相殺する形が多いようです。
つなぎ融資と住宅ローンの契約を行いますので、2回分融資の手数料などが必要となります。
また銀行によっては建物と土地を同時に審査して土地の決済の時に全額融資金額を振り込んでしまうところもあるようです。
いずれにしても銀行に事務手数料などを支払うことになりますので、融資の利率やその手数料がどの程度になるのかはしっかり把握すことも大事ですね。
はじめの一歩はローンの事前審査から
ところで前の方に書きましたが「あなたは住宅ローン利用できる人」ですか。
住宅ローンには事前審査というものがありますが、今はほとんどの銀行はインターネットで審査できます。
利用できなければ土地探しや建築プラン作りも無駄な作業です。
まずは事前審査をうけてください。
どこの銀行で事前審査を受けたら良いかというと、普段給料などの出し入れに使っているからと大手の都市銀行を選ぶのは余りおすすめしません。
おすすめは物件の最寄りの地方銀行のローンプラザなど決済の時に専用の会議室などが利用できる銀行を選んでください、もちろん金利などの条件はご確認してくださいね。
はじめの一歩はそこからです。
ぜひご相談お待ちしています。
