こんにちは取手市の不動産業者たくみ総合企画の羽生です。
今回もたくみ総合企画オフィシャルブログをご覧いただきありがとうございます。
さて今回は先日ご相談を受けた鎌ヶ谷市の土地の件です。
お客様は千葉県鎌ケ谷市に所有する土地の売却を考えているので依頼したいとのことでした。
通常の販売活動しているエリアではなかったので、少し時間をいただき、
土地の調査をさせていただいてから、どう売却に結び付けていくかを相談しましょうということになり、
その場はお帰りいただき、後日時間を見て物件の調査に向かったのですが、
現地の土地の状況を見て大変驚いた次第です。
預かった購入時の分譲区画図とは名ばかりで実は一帯は竹藪状態、見た目がすでにアウトです。
他の区画の土地も竹藪に覆われて、物置か小さなガレージ風のものが竹藪の中にシルエットしているのですが、
とても、分譲地であった面影は私の理解では考えられないものでした。
土地の面積が21坪と狭く、竹藪の中に見える土地は傾斜がかかっている土地で利用するには造成に余分にお金がかかるなと思った次第で、
分譲区画図でにはその表示は無かったのですがこれもアウトでした。
ただ、先日の打合せの時に所有者様はもともと家を建てる目的はなかったとのこと。
であればなんの為の購入だったのか疑問が湧くところですが、
最初の打合せの時にはあまり突っ込んだお話もしなかったのですが、
周りの土地も住居がたっているわけではなく同様に竹藪に囲まれた土地が多いところでした。
分譲目的（購入目的）が良くわからない分譲地です。
市役所調査をして、３度目の驚きがありました。
都市計画は市街化調整区域で建物の建築は出来ませんと当たり前の回答でしたが、
都市計画法43条の許可、29条の開発許可などの特例許可を得られれば建築が可能になる可能性もと期待したのですが、
建物を建築できる要件には何一つ該当せず、この土地分譲地一帯はいずれも購入時点から建築できる可能性は無いということがわかりました。
市街化調整区域ですが狭いという最低敷地面積だけの問題だけではなく、
市街化調整区域として線引きされたのが昭和44年とすればこの土地を購入したのが昭和55年であり、
すでにその購入時点で建物が一切建てられない利用価値のない土地を皆さん購入したことになる。
当時の売主である不動産会社が交付した物件説明書（おそらく今でいう重要事項説明書らしくA3表面１枚の書類）によると、
市街化調整区域の解除の予測についてという欄があって、「調整区域の解除については各地論議され関係官庁に於いても検討されていますが、
現在の処予測断言が出来ませんので充分ご承知下さい。」という記述があります。
調整区域の解除について論議されているなんて説明書に書いてある時点で、これもアウトでしょう。
道路の説明書きも「共同通行路は持分登記所有者全員で使用し、道路位置指定は申請しない」と素人にはわからないような記述で、
実は道路ではなく通路だという説明をしていると何か問題があったら逃げ口上にするんだろうなと思う
まわりの土地には小さな物置か倉庫とおぼしきものが建てられているが恐らく建築確認はとっていない、
無許可の建築物と想像される。
倉庫の建築はできない用途地域だということであるので、違法建築ということになりますね。
今後、所有者様と打合せの予定ですが、おそらく駅に近いことから将来市街化区域に変更になる可能性があるので、
購入しておけば将来値上がりするとかの営業トークがあったのであろうと推測してしまう土地です。
典型的な原野商法ですね。
購入後、特に何かに利用できるわけでもなく、固定資産税もかからなかったと思われる評価の土地です。
早めに処分したいというお気持ちですが、利用価値がない土地の為、売却できるかが課題です。
所有しているメリットはなく、デメリットとしては竹藪について消防法や安全面で伐採が必要な際の経費が定期的に必要になってくるのでしょうか。
この土地を所有者様は数百万で購入していますが価格をつけて売れるかどうか、
家庭菜園に利用したいという方がいれば20万円、30万円ぐらいでどうかということですね。
「土地あげますコーナー」があれば、実はそこに出品するのも一案かもと思った帰り道であった。
北海道の原野商法が関東のこんな都市にもあったのかと思う物件です。
当時、購入した会社は今も実在しているようです。
