【税金】不動産売却と「譲渡所得税」｜いくらかかる？いつ払う？
不動産を売却したとき、多くの方が気になるのが「税金はどれくらいかかるのか？」という点です。中でも「譲渡所得税（じょうとしょとくぜい）」は、不動産を売ったことで利益が出た場合に課税されるもので、売却前に正しく理解しておくことが非常に大切です。
この記事では、不動産売却に伴う「譲渡所得税」の基礎知識から、計算方法、支払時期、注意点まで、取手市や守谷市を中心に不動産取引をサポートしている私の視点でわかりやすく解説します。
Contents
譲渡所得税とは？
譲渡所得税とは、不動産などの資産を売却し、「利益（＝譲渡所得）」が出た場合にかかる税金のことです。売却価格から「取得費」や「譲渡費用」を差し引いた金額が譲渡所得となり、そこに税率をかけて税額が計算されます。
この譲渡所得税は、以下の3つの税金を合計したものです。
- 所得税
- 住民税
- 復興特別所得税（所得税に加算）
いくらかかる？｜譲渡所得税の計算方法
【1】譲渡所得を求める
譲渡所得 ＝ 売却価格 －（取得費 ＋ 譲渡費用）
・取得費：購入時の価格や諸費用（建物は減価償却）
・譲渡費用：仲介手数料、解体費用、測量費用など
《計算例》
20年前に1,500万円で購入した住宅を3,000万円で売却した場合：
- 売却価格：3,000万円
- 取得費（減価償却後）：1,200万円
- 譲渡費用：200万円
譲渡所得 ＝ 3,000万円 －（1,200万円＋200万円）＝ 1,600万円
【2】所有期間で税率が変わる
● 短期譲渡（5年以下）
- 所得税：30％
- 住民税：9％
- 復興特別所得税：0.63％
合計：約39.63％
● 長期譲渡（5年超）
- 所得税：15％
- 住民税：5％
- 復興特別所得税：0.315％
合計：約20.315％
上記の例では、長期譲渡になるため
1,600万円 × 約20.315％ ＝ 約325万円が譲渡所得税になります。
3,000万円特別控除で節税できる？
マイホーム（居住用財産）を売却する場合、一定の条件を満たすと「3,000万円の特別控除」が受けられます。
【主な適用条件】
- 実際に住んでいた家を売却する
- 売却から3年目の年末までに売る
- 売却先が親族などの特別関係者でない
控除を使えば、譲渡所得が3,000万円以内なら税額は0円になることも。
※確定申告が必要なので忘れずに！
いつ払う？｜支払時期と申告の流れ
譲渡所得税の支払いは翌年の確定申告によって行います。
【スケジュール例】
- 2025年8月に売却 → 2026年2月～3月15日に確定申告
税務署へ直接行く方法のほか、e-Tax（電子申告）や税理士のサポートを利用する方法もあります。
よくある質問
Q1. 売却して損が出た場合、税金はかかりますか？
→ かかりません。 譲渡所得がマイナスの場合は非課税です。
Q2. 土地だけ売った場合でも税金はかかりますか？
→ かかります。 利益が出れば建物の有無にかかわらず課税対象です。
Q3. 複数の不動産を売却した場合、損益通算できますか？
→ できます。 ただし、同じ年内に限ります。
取手市・守谷市での売却時に注意したいこと
取手市・守谷市での売却サポートを行う中で、以下のような誤解が多く見られます。
- 「売ったらすぐ税金を払う必要がある」と思っている
- 「譲渡所得税は必ず支払うもの」と思っている
実際は、特例を活用すれば税金が0円になることもあります。
また、売却前の税額シミュレーションも可能なので、事前に把握しておくことで安心です。
まとめ
不動産を売却するときにかかる「譲渡所得税」は、利益が出た場合に課される税金です。
「いつ・いくら・どうやって払うか？」を正しく理解しておくことで、予想外の出費を防げます。
特に「3,000万円特別控除」は節税のカギ。条件に当てはまる方は、確定申告を忘れずに行いましょう。
取手市・守谷市で不動産売却を検討中の方は、税金を含めた事前相談がおすすめです。
お気軽にお問い合わせください。