はじめに
土地の探し方、今回は接道についてです。時々、中古住宅ので販売図面を眺めていると「再建築不可」となっている物件に出会います。
売主は本当は建物を壊して更地にして売りたいのかも知れませんが、土地では売れず、中古住宅として売っている住宅です。購入者が居住するためという方向けに販売されているわけですから、その住宅を購入して居住する事はそんなに困ることもないのかも知れません。でも将来自ら再建築か、売却して購入した方が再建築できないとなると大きな問題ですね。この理由を考えてみます。
物件の説明で「再建築不可」となっている物件、この多くの理由が接道に問題が発生しているようです。更地にしては売れない理由がそこにはあるのです。今回は、土地の探し方として土地に接する道路を考えます。
接道について
接道、土地が接している道路ですが、あなたが気に入った土地は、前面の道路に間口が2m以上ありますか。
どんなに広い土地でも、土地に接道する道路が建築基準法上の道路であって、その間口が2m以上無いと建築確認許可がおりません。路地上の道路である時は、接道の間口が2m以上あっても、その一部が2m未満の箇所がある時も同様に許可されません。これは､緊急自動車、例えば消防車や救急車が侵入できないことが理由ですが、建物の建築や解体の時にはトラックや重機の出入りも困るかも知れません。
まず調査すべきは「建築基準法上の道路かどうか」。もう一つが、道路の幅員です。
建築基準法基準法の道路、市道や県道、国道は建築基準法上の道路ですから問題ないかと思います。以前から使っている道路でも狭かったり、舗装されていない、接道している土地の周囲に家屋が建っていない。こういう道路は道路に問題があるかも知れません。調査しないとなんとも言えませんが、建築基準法の道路となっていない場合には、建築許可はおりません。調査方法は、県や市の建築指導課などですが、不動産会社に調査依頼するのが良いでしょう。どんなに広々として良さそうな土地であっても、道路が建築基準法上の道路となっていないことには家は建てられません。ときどき格安で資材置場向きなどとして広告されていたり、家庭菜園などに活用することぐらいしか利用価値がないかも知れません。建築基準法上の土地かどうかは重要な問題ですね。建築基準法上の道路にはいくつか種類がありますが、詳しい説明は別途別項で説明します。
もう一つは、幅員4m以上の道路に接道する間口の長さです。最低2mなければ駄目です。旗竿地、敷延地の場合には、路地状の部分の幅が途中で長さが変わる場合、この長さが確保できない土地は許可がありません。たとえば幅員2mの場合には2mの直径のボールをその土地で転がした時に途中で幅員が小さいところで止まってしまう土地の場合、建築できません。建築基準法上の道路でも前面道路が4mに満たない、例えば3mしかないという場合があるかも知れませんが、これについてはセットバックという方法があります。セットバックについては、そちらの項で説明します。
まとめ
購入しようとした土地が上記の2つの要件の両方を満たさない場合は、ダメな土地ですので他の土地を探すことを考えましょう。いくら安くてなんとかならないかと考えても時間の無駄です。