相続・税務
相続した土地、売る？貸す？放置？
相続した使っていない土地、その売却に期限付きの特例があることをご存知ですか？
親から土地を引き継いだものの、
- 今すぐ使う予定はない
- とはいえ、急いで売る必要も感じない
- 結果として草刈りだけを続けている
このような状態のまま、時間だけが過ぎている方は決して少なくありません。
しかし一方で、相続した使われていない土地を売却する場面では、期限が明確に定められている税制特例が存在します。
その代表例が、低未利用土地等の譲渡に係る100万円特別控除です。
実際には、この制度の存在を知らないまま売却時期を逃し、気づいたときには使えなくなっているケースも見受けられます。
低未利用土地等の100万円特別控除とは
では、この特例はどのような制度なのでしょうか。
使われていない土地や空き家を、新たな利用意向を持つ第三者へ譲渡した場合、譲渡所得から最大100万円を控除できる仕組みです。
そもそも国がこの制度を設けた背景には、
- 空き地・空き家の増加
- 地域の防犯や景観への悪影響
といった課題があります。 そのため、放置されがちな土地を市場へ戻す目的で、この特例が用意されました。
最大の注意点｜この特例には期限があります
ここで、特に重要な点を押さえておきましょう。
低未利用土地等の100万円特別控除は、令和2年7月1日から令和7年12月31日までに行われた譲渡が対象です。
つまり、令和7年12月31日までに売却が完了していなければ、この特例は適用できません。
なぜ注意が必要かというと、相続不動産では名義変更や家族間の調整に、想像以上の時間がかかるからです。
その結果として、準備を進めているうちに期限が過ぎてしまう―― この特例は、時間が味方にならない制度と言えるでしょう。
3,000万円特別控除との違い
相続不動産の売却では、居住用財産の3,000万円特別控除と比較されることがよくあります。
しかしながら、この2つの特例を同時に使うことはできません。
なぜなら、対象としている不動産の性質が、根本的に異なるためです。
2つの特例を相続目線で整理
① 低未利用土地等の100万円特別控除
まず、この特例が向いているのは次のような土地です。
- 相続後、利用されていない土地
- 更地や空き家、空き店舗の状態
- 売却価格が原則500万円以下（条件により800万円以下）
- 買主に具体的な利用意向がある
さらに整理すると、
- 控除額は最大100万円
- 期限は令和7年12月31日まで
- 市区町村長の確認書が必要
つまり、相続したまま活用されていない小規模な土地に適した制度です。
② 居住用財産の3,000万円特別控除
一方で、こちらは相続不動産売却の王道とも言える特例です。
- 被相続人が実際に居住していた住宅
- 相続後に空き家となった建物
これらに該当すれば、最大3,000万円まで譲渡所得が非課税になります。
ただし、居住実態や建物要件など、条件は比較的厳しく設定されています。
相続でよくある使い分けの実例
まず一つ目の例として、親が住んでいた家を相続し売却する場合は、3,000万円特別控除が検討対象になります。
次に考えられるのが、相続した更地や未利用地を売却するケースで、この場合は100万円特別控除が適用される可能性があります。
一方で注意したいのは、土地や建物を放置したまま数年が経過すると、いずれの特例も使えなくなるケースです。
特に3つ目は、実務の現場でよく見かける失敗例です。
税制特例は売る前にしか選べません
まず押さえておきたいのは、税制特例は売却後に変更できないという点です。
さらに注意すべき点として、100万円特別控除を利用する場合は、
市区町村の確認や買主の利用意向、売却価格の設定など、すべて事前に整えておく必要があります。
その結果として、制度が使えるかどうかは、価格・買主・タイミングの組み立てによって大きく左右されるのです。
相続した土地ほど、最初の整理が重要
税理士や会計士は「評価できる人」ですが、不動産会社は「市場で動かせる人」です。 評価は過去と理論、売却は今と未来。 いくらで売れるかを判断できるのは、現場を歩く不動産のプロしかいません。
したがって、制度が使えるかどうかは、価格・買主・タイミングの組み立て次第で結果が変わります。
まとめ｜相続不動産は制度と時間が分かれ道
- 低未利用土地等の100万円特別控除には明確な期限がある
- 3,000万円控除とは対象が異なる
- 放置は最大のリスクになる
- 判断できるのは売却前だけ
とはいえ、すべての相続不動産が同じ判断になるわけではありません。
相続した土地や空き家について、まだ迷っている段階でも問題ありません。
取手市・守谷市・つくばみらい市を中心に、株式会社たくみ総合企画が実務目線で整理し、最適な選択肢をご提案します。
後悔を避けるためにも、まずは状況を整理するところから始めてみてください。
