「査定価格＝売れる価格じゃない!? 県南エリアで後悔しないための売却術」

2025-05-06 2025-05-07

査定価格＝売れる価格ではない？県南エリアで後悔しないための売却ポイント

「この家、いくらで売れるかな？」
不動産売却を検討されると、まず気になるのが“価格”のことではないでしょうか。

取手市や守谷市、つくばみらい市など、茨城県県南エリアでは、近年つくばエクスプレスの沿線開発や住宅街の整備が進み、買い手の動きが活発な地域も増えています。ただその一方で、査定価格と実際の成約価格とのギャップに戸惑う方も少なくありません。

この記事では、「査定価格」と「実際に売れる価格（成約価格）」の違いをしっかり理解していただき、県南エリアで不動産売却を成功させるためのポイントを詳しくご紹介します。

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不動産会社に依頼すると提示される「査定価格」。これは、周辺の取引事例や現在の市場状況、土地・建物の状態などをもとに、不動産会社が「このくらいで売れそうだ」と判断した金額です。

査定には「取引事例比較法」「原価法」「収益還元法」などがありますが、県南エリアの住宅地では主に取引事例比較法が使われます。つまり、「似たような物件がいくらで売れたか？」という過去データを参考にする方法です。

たとえば取手市の戸建てなら築15年、土地50坪、駅徒歩15分といった条件を、守谷市やつくばみらい市の同様な成約事例と照らし合わせて、売れそうな価格を予想します。

ここで大事なのは、あくまで“予想値”であって、売れる金額そのものではないという点です。

一方、成約価格とは、実際に買主と売主が合意して契約が成立した価格です。これは、査定価格と必ずしも一致するわけではありません。

たとえば、以下のような要因によって変動します：

つくばみらい市では、沿線の開発が進んでいる一方で、新築建売住宅の供給が増加傾向にあり、中古物件の価格が調整される場面も出てきています。

つまり、買主のニーズや地域の供給状況に応じて、成約価格は変化するということです。

不動産会社によって査定価格はバラつきます。
ある会社は「3,200万円」、別の会社は「2,800万円」といった具合に、500万円以上差が出ることも珍しくありません。

このとき、「一番高く言ってくれた会社に任せよう」と思うのは自然ですが、そこには注意すべき点があります。

中には、媒介契約を獲得するためだけに高めの査定を提示し、その後に値下げを促すケースがあるからです。
「まずはこの価格で出しましょう」と言っておいて、数週間後には「反響がないので下げましょう」と提案されるという流れです。

結果として、売却までに時間がかかり、最終的には相場よりも低い価格で売ることになってしまうケースもあります。

取手市・守谷市・つくばみらい市といった県南エリアで適正な売却を行うためには、次のような視点が大切です。

査定の根拠を丁寧に説明してくれるか？
→「南守谷で過去3ヶ月の成約平均は2,850万円です」など、根拠のある説明が信頼の証です。
地域に詳しく、売却実績がある会社か？
→都内の情報には強くても、県南エリアの取引事情に疎い業者もあります。地場で活動している会社を選ぶことが成功への第一歩です。
価格戦略があるか？
→市場反応を見ながら「初期価格→見直し→値下げのタイミング」までを含めた戦略があると安心です。