土地選びで失敗しないために｜買っていい土地・ダメな土地の見分け方

【買っていい土地・買わない土地】初心者でも失敗しない見極めポイントをやさしく解説

公開日：2025/06/05

カテゴリー: 物件の選び方

マイホーム購入の際、どうしても建物や間取りに目がいきがちですが、実は「土地選び」こそが住まいづくりの要です。

建物はリフォームや建て替えができますが、土地は一度買ったら動かすことも変えることもできません。つまり、「土地選びに失敗する＝ずっと後悔がつきまとう」と言っても過言ではないのです。

特に初めて土地を買う方は、見た目や価格だけで判断してしまいがち。そこで今回は、初心者でも失敗しないための土地選びのポイントを、不動産のプロの視点からわかりやすく解説します。

正方形や長方形に近い「整形地」は、建物の配置がしやすく、無駄なスペースが生まれにくい理想的な土地です。接道（道路との接し方）がまっすぐで広ければ、車の出入りもスムーズです。

角地であれば日当たりや風通しも良く、資産価値も下がりにくい傾向があります。

都市計画区域内では、建ぺい率（敷地に対する建築面積の割合）と容積率（延床面積の割合）が定められています。例えば、建ぺい率60%、容積率200%なら、比較的自由に家を設計できます。

これらの数値が低すぎる土地は、理想の建物が建てられない場合があるので注意が必要です。

上下水道や都市ガスがすでに引き込まれている土地は、建築時のインフラ費用を抑えられます。逆に整備されていない土地では、引き込み工事に数十万円〜かかることもあります。

また、地域によっては浄化槽やプロパンガス対応が必要なケースもありますので、確認が必要です。

近くにゴミ処理場やパチンコ店、風俗店、工場などの「嫌悪施設」があると、資産価値が下がるだけでなく、将来的な売却にも不利になることがあります。

日中だけでなく、夜や週末の様子も確認しておくと安心です。

建築基準法では、「幅員4m以上の道路に2m以上接している」ことが原則です。この条件を満たさない土地は「再建築不可」となる可能性があり、住宅ローンも通りにくくなります。

私道に接している場合や、旗竿地の通路部分が狭い土地では要注意です。

旗のような形の土地（旗竿地）は、道路から奥まった形状になっており、日当たりや風通しが悪くなる傾向があります。また、車の出入りがしにくく、将来的な資産価値にも影響します。

価格が安くても、将来の住み心地や売却を考えると、慎重に判断する必要があります。

隣地や道路との間に2メートル以上の高低差がある土地は、「崖（がけ）」とみなされる場合があります。特に古い造成地や擁壁がある土地では、いわゆる「崖条例（がけ条例）」が適用されるケースがあるため注意が必要です。

この条例は、万が一の土砂崩れや地盤災害を防ぐため、以下のような建築制限を定めています。

このような土地は、建築費用が想定以上にかかるリスクがあります。
また、「崖に該当するかどうか」は自治体ごとに判断基準が異なるため、購入前に専門家や地元不動産業者への確認が必須です。

土地の境界が不明確な場合、将来的にトラブルになるリスクがあります。ブロック塀やフェンスの位置が実際の境界とズレていることもあり、隣地所有者との立ち会いや測量が必要です。

購入前には「境界標（杭）」があるか確認し、できれば「確定測量図」の有無もチェックしましょう。

市街化調整区域は原則として「建物が建てられない」エリアです。たとえ土地が格安でも、建築ができなければ実用性は大きく損なわれます。

ただし、既存宅地や条例許可によって建てられるケースもあるため、個別の判断が必要になります。必ず地元の不動産業者に確認しましょう。

実際に現地を見るときには、次のような点にも注目してみましょう。

また、できれば「その土地に家を建てて住んだつもり」で周囲を歩いてみると、日常の生活動線が見えてきます。

土地選びは人生でも数少ない大きな決断です。表面的な条件だけで判断すると、後になって「こんなはずじゃなかった…」ということになりかねません。

大切なのは、自分にとって本当に合った土地を、正しく見極めること。

もし迷ったら、信頼できる地元の不動産業者に相談するのが一番の近道です。
特に取手市・守谷市・つくばみらい市周辺で土地をお探しの方は、地域に根ざした経験と知識を持つ「株式会社たくみ総合企画」まで、お気軽にご相談ください。

失敗しない土地探しを、一緒にお手伝いします。